AGNONE. Il Consiglio comunale di Agnone ha approvato all'unanimità (assente solo il consigliere Lorenzo Marcovecchio) la variante per il cambio di destinazione delle due palazzine situate in via Pietro Nenni dove sarà realizzata una Residenza per anziani a carico della società 'Eco Adriatico' del gruppo Policella. Il progetto prevede la realizzazione di 119 posti letto e la possibilità di occupare 35 persone. Altomolise.net è entrata in possesso della relazione tecnica.
RELAZIONE TECNICA
Progetto di variante
Il progetto di variante prevede la suddivisione del compendio immobiliare in corso di realizzazione in due lotti distinti.
Il Lotto 1 di Mq. 2.443,00 che comprende l’edificio in costruzione su Via G. Ionata (Edificio “A”) oltre ai piani seminterrato e interrato previsti nella parte centrale del terreno.
Il Lotto 2 di Mq. 2.404,00 che comprende i due edifici esistenti su Via P. Nenni (Edifici “B” e “C”) di cui viene previsto il cambio di destinazione d’uso a “residenza per anziani” e l’ampliamento degli stessi per poter collocare i necessari spazi indispensabili al nuovo utilizzo.
Con l'Indice di Edificabilità Fondiaria della Zona “B3” pari a mc/mq 2,00 le volumetrie massime ammissibile per i due lotti sono rispettivamente pari a:
Lotto 1 = Mq. 2.443,00 x 2,00 = Mc. 4.886,00
Lotto 2 = Mc. 2.404,00 x 2,00 = Mc. 4.808,00
Il progetto di variante non prevede alcun tipo di modifica formale, di superfici e volumi per l'edificio "A" che resta invariato rispetto al progetto approvato.
Gli edifici "B" e "C", oggetto della variante, avranno le seguenti consistenze:
Superficie lorda del progetto di variante
Edificio “B”
Piano seminterrato (Atrio, ambulatori, sale comuni, fisioterapia) Mq. 455,00
Piano Terra (Residenze per anziani) Mq. 278,00
Piano Primo (Residenze per anziani) Mq. 278,00
Piano Secondo (Residenze per anziani) Mq. 278,00
Mq. 1.289,00
Edificio “C”
Piano seminterrato (Cucina, deposito, mensa, sala conferenza) Mq. 655,00
Piano Terra (Atrio, uffici, Residenze per anziani) Mq. 461,00
Piano Primo (Residenze per anziani) Mq. 461,00
Piano Secondo (Residenze per anziani) Mq. 461,00
Mq. 2.038,00
TOTALE Mq. 3.327,00
Volumetria lorda del progetto di variante
Edificio “B”
Piano Seminterrato Mq. 455,00 x 2,31 (H. media) = Mc. 1.051,05
Piano Terra Mq. 278,00 x 3,00 = Mc. 834,00
Piano Primo Mq. 278,00 x 3,00 = Mc. 834,00
Piano Secondo Mq. 278,00 x 2,70 = Mc. 750,60
Mc. 3.469,65
Edificio “C”
Piano seminterrato Mq. 655,00 x 2,02 (H. media) = Mc. 1.323,10
Piano Terra Mq. 461,00 x 3,00 = Mc. 1.383,00
Piano Primo Mq. 461,00 x 3,00 = Mc. 1.383,00
Piano Secondo Mq. 461,00 x 2,70 = Mc. 1.244,70
Mc. 5.333,80
TOTALE Mc. 8.803,45
L'aumento di superfici e volumi rispetto al progetto approvato è determinato dalla modifica della destinazione d'uso delle due autorimesse dei piani seminterrati oltre che dall'ampliamento previsto nei due edifici.
RIEPILOGO E VERIFICA DELLE CONSITENZE DEL PROGETTO DI VARIANTE
Lotto 1
Superficie lorda di progetto = Mq. 1.952,04
Volumetria lorda di progetto = Mc. 4.885,89 < Mc. 4.886,00 (Volumetria max amissibile)
Lotto 2
Superficie lorda di progetto = Mq. 3.327,00
Volumetria lorda di progetto = Mc. 8.803,45 > Mc. 4.808,00 (Volumetria max amissibile)
Le superfici entro terra del Lotto 1 (Edificio "A") non subiscono variazioni rispetto al progetto approvato, ad eccezione della scala che funge da uscita di sicurezza, ma, al fine del rispetto degli standard urbanistici per le volumetrie aggiuntive previste negli edifici "B" e "C", una porzione delle superfici interrate e seminterrate destinata ad autorimessa verrà asservita agli edifici "B" e "C".
Conseguentemente le superfici seminterrate ed interrate del Lotto 1 saranno così ripartite:
Superfici di pertinenza dell'Edificio "A"
Piano interrato (Autorimessa/Cantine) Mq. 1.550,44
Piano seminterrato (Magazzino) Mq. 963,92
Mq. 2.514,36
Superfici di pertinenza degli Edifici "B" e "C"
Piano interrato (Autorimessa/Cantine) Mq. 783,52
Piano seminterrato (Autorimessa/Cantine) Mq. 290,24
Mq. 1.073,76
TOTALE GENERALE Mq. 3.588,12
Nel rispetto del D.M. 1444/68 sono stati, inoltre, ricalcolati gli standard urbanistici per i due lotti come riportato nella TAV. 1 (Planovolumetrico) del progetto di variante.
Permesso di costruire in deroga
La richiesta di permesso di costruire in deroga si rende necessaria in relazione all'aumento della volumetria degli edifici "B" e "C" del Lotto 2 che, come si vede dalla verifica delle consistenze, risulta maggiore di quella massima ammissibile.
La richiesta in deroga viene presentata nel presupposto che la nuova struttura sia destinata a finalità di pubblico interesse.
Come è noto sia alle attività alberghiere e ricettiva, alle case ad albergo e ancor più alle residenze per anziani può essere applicato l'istituto della concessione in deroga se tali attività vengono considerate dalle amministrazioni come attività di pubblico interesse.
Le norme che hanno regolamentato negli anni l'esercizio della concessione in deroga partono dal principio che un'opera, pur non essendo di proprietà pubblica, assolve ad una funzione di interesse pubblico; la legislazione ha inteso in tal modo valorizzare non tanto l’aspetto formale della titolarità del bene, quanto la realizzazione dello specifico interesse pubblico a cui tali beni sono destinati.
Le leggi hanno valorizzato l'elemento funzionale del bene, e la capacità dell’opera, ancorché realizzata da un soggetto privato, di assolvere ad un interesse pubblico qualificato.
Qualora lo specifico interesse pubblico, perseguito attraverso la realizzazione dell’opera oggetto di deroga, sia ritenuto prevalente rispetto agli interessi e ai principi che hanno determinato gli atti di pianificazione territoriale è possibile concedere la deroga alle norme di piano attraverso un procedimento che, pur non comportando una vera e propria variante al piano regolatore, definisce i contenuti di una diversa e puntuale disciplina urbanistica, funzionale alla realizzazione dell’opera pubblica o di interesse pubblico.
L’articolo 14 del D.P.R. n. 380 del 2011 stabilisce che il permesso di costruire in deroga “è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale”, qualora sia necessario, “nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza”, derogare “esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444”, nonché le disposizioni del D. Lgs. n. 42 del 2004 (Codice dei Beni Culturali).
Tale norma viene ribadita nell'art. 5, ai commi 9/13 della Legge n. 106/2011; in particolare al comma 13 viene stabilito che "è ammesso il rilascio del permesso in deroga agli strumenti urbanistici ai sensi dell'articolo 14 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari".
Residenza per anziani
La presente proposta nasce dalla necessità di realizzare una struttura per anziani in grado di soddisfare la crescente richiesta di tali complessi che svolgono sia la funzione di ricovero per le persone anziane, ma anche quella di cura e assistenza sanitaria.
Negli ultimi anni l’aumento della popolazione anziana, e con esso l’aumento delle persone anziane non autosufficienti, è stato gestito prevalentemente a livello familiare con il ricorso sempre crescente alle cosiddette “badanti”.
Ultimamente cresce sempre di più la necessità della “esternalizzazione delle cure” causato essenzialmente da tre componenti:
- mutamento nella tipologia dei nuclei familiari (famiglie unipersonali, coppie di anziani senza figli, ecc);
- minor tempo e minori energie da poter dedicare ai familiari anziani, soprattutto da parte delle donne di solito delegate alle cure e assistenza domestica;
- necessità non soltanto di tecniche assistenziali ma spesso anche di tecniche e cure sanitarie spesso non garantite da una assistenza domiciliare.
Da qui la necessità di sviluppare strutture che non siano né semplici “case di riposo” né dei “piccoli ospedali” ma piuttosto delle strutture che tengano conto del benessere dell’ospite in tutte le sue forme e dei suoi bisogni sanitari, sociali e relazionali.
Pertanto la scelta di inserire tale attività nel conteso urbano, piuttosto che isolarla, nasce dalla volontà di non allontanare gli anziani dalla loro cultura e quotidianità garantendo la possibilità agli ospiti di vedere facilmente lo svolgimento della vita cittadina esterna.
In questo senso il principio di integrazione potrà essere rafforzato attraverso l’apertura di alcuni spazi e/o servizi all’esterno e sviluppato con forme di integrazione tali da rendere la struttura permeabile alla vita cittadina.
Il modello organizzativo della nuova struttura è stato suddiviso secondo quattro aree spazio - funzionali:
Area destinata alla residenza: è l’area più strettamente privata perché costituisce lo spazio dove l’anziano trascorrerà la maggior parte del proprio tempo. In questo spazio sono aggregati gli le camere con servizi e i piccoli alloggi con servizi e angoli cottura.
Area destinata alla valutazione delle terapie: al fine di consentire il mantenimento e il recupero delle capacità psico-sensoriali dell’ospite sono stati individuati spazi come gli ambulatori, la palestra riabilitativa e il presidio infermieristico.
Area di socializzazione: comprende gli spazi destinati alle attività comuni e alle relazioni sociali tra gli ospiti. Nel nuovo complesso è stata prevista una sala collettiva, una sala relax, una sala tv, una sala proiezione ed una cappella per le funzioni religiose.
Area di supporto: sono tutti gli spazi utili al regolare funzionamento e alla conduzione della struttura progettata come ingressi, portineria, spazi per il personale, cucina e deposito merci.
Descrizione del progetto
L’ingresso al complesso è posizionato lungo Via P. Nenni da cui, attraverso una piccola rampa, si accederà al piazzale di collegamento dei due edifici.
La comunicazione tra i due edifici sarà agevolata dall’installazione di una pensilina metallica con copertura in plexigalss.
Il piazzale esterno sarà sistemato con una pavimentazione in betonelle e con la creazione delle necessarie rampe e scale per raccordare il piano terra dei due edifici. Gli spazi scoperti saranno sistemati a giardino con la piantumazione di arbusti e piante sempreverdi.
La struttura portante dei nuovi corpi di fabbrica sarà realizzata con pilastri e travi in conglomerato cementizio e con solai in latero-cemento. Le tamponature degli edifici saranno composte da una doppia fila di mattoni con interposti pannelli di materiale coibente.
Gli infissi esterni dei due edifici saranno in alluminio a taglio termico con vetri termici nel rispetto della normativa sul risparmio energetico. Le aperture esterne saranno riquadrate da soglie e stipiti in pietra locale.
Esternamente è stata prevista una zoccolatura in pietra che interesserà il piano seminterrato degli edifici. Le rimanenti pareti saranno intonacate e tinteggiate con colori tenui.
Le ringhiere che correranno per tutta la lunghezza dei balconi verranno realizzate in ferro verniciato.
Edificio “B”
Il progetto prevede la modifica delle attuali destinazioni d’uso e l’ampliamento del piano seminterrato con la realizzazione di una nuova struttura costruita in aderenza all’esistente.
L’edificio sarà composto da un piano seminterrato dove è previsto l’atrio di accesso - portineria dell’edificio, prospiciente il piazzale esterno del complesso, quattro ambulatori con relativi servizi igienici, una sala comune per attività collettive, una sala relax, una sala tv oltre al locale palestra - fisioterapia con i relativi box per i trattamenti fisioterapici.
In adiacenza allo spazio distributivo sono previsti i necessari servizi igienici.
Al piano terra, primo e secondo un corridoio centrale distribuirà 4 piccoli appartamenti e 2 camere doppie per piano per un totale complessivo di 12 alloggi e 6 camere che potranno ospitare 36 persone.
Tutti gli alloggi saranno composti da un locale soggiorno/pranzo, con angolo cottura, una camera doppia e un bagno adattabile o accessibile a persone disabili
Le tre camere doppie saranno dotate tutte di un bagno autonomo.
La distribuzione verticale avverrà per mezzo della scala esistente in prossimità della quale sarà installato un ascensore per disabili che fungerà anche da portalettighe. E’ stata prevista infine l’installazione di una scala esterna in struttura metallica da utilizzare come scala di emergenza.
Edificio “C”
Il progetto prevede la modifica delle attuali destinazioni d’uso e l’ampliamento dell’edificio con la realizzazione di una nuova struttura costruita in aderenza all’esistente.
L’edificio sarà composto da un piano seminterrato dove verrà realizzata la cucina per la preparazione dei pasti per i degenti della struttura, oltre ai necessari locali funzionali alla preparazione e alla distribuzione dei pasti (deposito merci, lavaggio e depositi carrelli, ecc.).
L’accesso delle merci avverrà attraverso la rampa carrabile prevista lungo il confine del lotto.
Adiacente alla cucina viene prevista una sala mensa per gli stessi degenti e per il personale di servizio della struttura.
Sempre nel piano seminterrato sarà collocata una cappella per le attività religiose con circa 28 posti oltre ad una sala che fungerà come sala proiezione e come sala conferenza in grado di ospitare circa 70 persone.
In adiacenza alla mensa e allo spazio distributivo sono stati previsti i necessari servizi igienici.
Al fine di realizzare le opportune uscite di sicurezza della sala proiezione e della cappella, nonché l’ingresso per accedere al deposito merci, viene previsto lo sbancamento del terreno a ridosso della parete del piano seminterrato adiacente Via Nenni.
Questo spazio di distacco verso il confine stradale verrà parzialmente coperto con la realizzazione di un giardino pensile, in quota con il piano terra, in cui saranno collocati dei lucernai per illuminare lo spazio sottostante.
Al piano terra, in asse con la pensilina realizzata nel piazzale esterno, è previsto l’atrio - portineria dell’edificio in prossimità del quale saranno realizzati i locali destinati ad ambulatori e ad uffici amministrativi.
In questo piano saranno realizzate 10 camere doppie per i degenti.
Al piano primo e secondo un corridoio centrale distribuirà 14 camere doppie e 2 camere singole per piano per un totale complessivo di 42 camere che potranno ospitare 80 pazienti. In ognuno dei due piani verrà realizzato un locale per gli operatori sanitari.
Tutte le camere saranno dotate di un bagno autonomo che in alcune di esse sarà reso accessibile a persone disabili.
In tutti i piani dell’edificio verranno infine realizzati i necessari locali igienici per i visitatori prevedendo almeno un bagno per persone disabili per ogni piano.
La distribuzione verticale avverrà per mezzo della scala esistente in prossimità della quale verrà installato un ascensore per disabili che durante l’orario di distribuzione dei pasti fungerà anche da portavivande.
Nel corpo di nuova realizzazione viene previsto un secondo ascensore che fungerà da portalettighe oltre all’installazione di una scala esterna in struttura metallica da utilizzare come scala di emergenza.
